Sanayi arsası alırken yapılan en pahalı 5 hata — sahadan gözlemler
Sanayi arsası alımında yapılan hatalar genelde ucuz fiyatın cazibesinden, yetersiz teknik incelemeden veya 'sahada görmeden' alım kararından doğar. 15 yıl saha tecrübemde gördüğüm 5 büyük hata ve nasıl önlenir.
Abdulbaki Yetiş
Çevre Mühendisi | Gayrimenkul Danışmanı
Sanayi arsasında yapılan hataların büyük çoğunluğu, alım öncesi yapılmayan teknik kontrolden kaynaklanır. Doğru danışmanlık ucuz arsayı pahalı olmaktan kurtarır.
1. Sadece metrekare fiyatına bakmak
En sık karşılaştığım hata: 'Diğer arsa 4.000 ₺/m², bu 2.800 ₺/m², daha ucuz' kıyaslaması. Oysa altyapı kurma maliyeti, ruhsat süresi, çevre izni zorluğu hesaba katıldığında 2.800 ₺'lik arsa 6.000 ₺'ye, 4.000 ₺'lik arsa ise hâlâ 4.500 ₺'ye geliyor olabilir.
Doğru kıyaslama 'arsa fiyatı' değil 'tesis çalışmaya başlayana kadar toplam maliyet'tir. Bu hesap yapılmadan verilen ucuz arsa kararı çoğu zaman en pahalı karar oluyor.
2. Plan notlarını okumadan alım yapmak
Plan notları tek bir sayfadır ama yatırımı milyon TL etkileyebilir. 'Tehlikeli madde kullanılamaz', 'ağır sanayi yapılamaz', 'arazinin %30'u yeşil alan olarak terk edilecek' gibi maddeler proje ekonomisini değiştirir.
Yatırımcı çoğu zaman 'sanayi imarlı' damgasına güveniyor. Oysa plan notu satır satır okunmalı; tercihen önce bir avukat veya teknik danışman incelemeli, sonra alım kararı verilmelidir.
3. Yer altı suyu ve zemin etüdü atlanması
Sahaya bakıp 'düz arsa, sağlam görünüyor' diyerek zemin etüdü atlanır. Halbuki Marmara'nın bazı bölgelerinde YAS yüzeyden 1 metre derinlikte; sıvılaşma riski yüksek. Zemin iyileştirme maliyeti milyonlarca TL'ye ulaşabilir.
Etüt maliyeti 50-200 bin ₺ bandındadır. Bu maliyet, alım sözleşmesi imzalanmadan önce yapılır ve sonuca göre arsa fiyatı yeniden müzakere edilir veya alım iptal edilir. Bu denetimin atlanması en pahalı hata kategorisindedir.
4. Çevre izni ve ÇED süresini hesaba katmamak
Bir yatırımcı 'arsa aldım, 3 ayda fabrika kuracağım' düşünür. ÇED süreci başlamadan inşaat ruhsatı verilemez. Tam ÇED gerektiren prosesler için süreç 6-12 ay olabilir.
Yıldız Demir Çelik şantiye tecrübemde gördüm: ÇED süresi planlananın üç katı kadar uzadı. Komşu kullanımlar, hava kalitesi modelleme süreci uzattı. Yatırımcı bu süreyi finansman planına dahil etmemişse ciddi nakit akış sorunu yaşar.
5. Çıkış senaryosu düşünmemek
Yatırımcı arsayı alırken hep 'burada üretim yapacağım, çıkmayacağım' der. Ama 10-15 yıl sonra pazar değişir, yatırım el değiştirir. Bu senaryo alım anında düşünülmediğinde, çıkış zamanında parsel uzun süre alıcı bulamaz.
Doğru karar: alım anında 'bu parselin alternatif kullanıcı havuzu nedir, hangi sektörler için çekici olabilir, çıkış likiditesi nedir?' sorularına cevap vermek. Tek kullanıcıya uygun, dar pencereli bir parsel ucuz bile olsa risk barındırır.
Konuya benzer bir dosyanız mı var?
Sahanın disiplini.
Sayfalar arasında değil, kararın merkezinde.
Bu makaledeki çerçeveyle dosyanızı değerlendirmek için Lizaz'dan teknik ön-değerlendirme talep edebilirsiniz.
Yazar
Abdulbaki Yetiş
Çevre Mühendisi · Lizaz Emlak kurucusu
Yaklaşık 15 yıl endüstriyel inşaat saha şefliği tecrübesi. DP World Yarımca liman projeleri, Yıldız Demir Çelik tesisi, Tezcan Galvaniz şantiyesi ve Symbol Kocaeli AVM-otel-hastane karma projesinde aktif görev. Gayrimenkulü emlak ilanı olarak değil; imar, operasyon, altyapı/çevre ve finansman katmanlarının kesişiminde bir mühendislik problemi olarak okur.
Çalışma alanları: sanayi gayrimenkulü · fabrika ve depo fizibilitesi · OSB içi/dışı yatırım kıyaslaması · konut arsası ve kentsel dönüşüm · ÇED ve çevresel izin değerlendirmesi · Marmara koridorunda stratejik lokasyon seçimi.
Diğer araştırmalar
Sahadan
Diğer notlar.
Abdulbaki Yetiş Analizi
Binam 'riskli yapı' çıktı, şimdi ne yapmalıyım? Mülk sahibi için adım adım yol haritası
Binası riskli yapı olarak tespit edilen mülk sahibinin yaşadığı ilk duygu çoğu zaman paniktir. Oysa süreç, doğru adımlarla yönetildiğinde hem güvenli hem de değer kazandıran bir dönüşüme çevrilebilir. Tespit raporundan itiraz hakkına, malik kararından devlet desteklerine kadar mülk sahibinin yol haritası.
Abdulbaki Yetiş Analizi
Kat karşılığı ve kentsel dönüşüm sözleşmesi: mülk sahibi için teknik yatırımcı gözüyle 6 kritik başlık
Kentsel dönüşümde mülk sahibinin en kritik kararı, hangi müteahhitle değil, hangi sözleşmeyle yola çıktığıdır. Paylaşım oranı tek başına yeterli bir ölçü değildir; arsa payı, ruhsat takvimi, teminat, gecikme yaptırımı ve teslim kalitesi aynı tabloda okunmalıdır.
Abdulbaki Yetiş Analizi
Gebze-Dilovası-Tuzla hattında sanayi arsası karar matrisi: imar, altyapı, lojistik ve çevresel risk birlikte okunmalı
Sanayi arsasında doğru karar yalnızca metrekare fiyatı ve konumla verilmez. Gebze, Dilovası ve Tuzla aksında değer; OSB erişimi, liman bağlantısı, enerji kapasitesi, imar fonksiyonu, çevresel izin ve geliştirme maliyetinin aynı tabloda okunmasıyla anlaşılır.