Kentsel Dönüşüm ve
İmar Mevzuatı Rehberi.

1. Kentsel dönüşüm nedir?

Kentsel dönüşüm; deprem ve afet riski taşıyan, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da sağlıksız yapı stokunun, güncel mühendislik ve şehircilik ilkelerine uygun olarak yenilenmesi sürecidir. Türkiye, aktif deprem kuşağında yer aldığından, eski ve mühendislik hizmeti almamış yapıların güvenli yapılarla değiştirilmesi can ve mal güvenliği açısından kritik öneme sahiptir.

Sürecin başlıca amaçları şunlardır:

• Deprem riskini azaltmak: Yıkılma riski taşıyan yapıları tasfiye ederek can kaybını önlemek.
• Sağlıksız yapı stokunu yenilemek: Ruhsatsız, kaçak veya niteliksiz yapıları planlı ve güvenli yapılara dönüştürmek.
• Modern şehircilik: Altyapı, yeşil alan, otopark ve sosyal donatılarla yaşam kalitesini yükseltmek.

2. Yasal çerçeve

Kentsel dönüşüm, birbirini tamamlayan birkaç kanun ve düzenleme üzerinden yürür:

3. Temel imar kavramları

Dönüşüm ve yatırım kararlarını doğru okuyabilmek için aşağıdaki imar kavramlarını bilmek gerekir:

İmar planı (nazım / uygulama)

Nazım imar planı, arazi kullanım kararlarını ve yoğunluğu bölge ölçeğinde gösteren üst ölçekli plandır. Uygulama imar planı ise nazım plana uygun olarak parsel bazında yapılaşma koşullarını (yol, ada, parsel, kullanım) belirleyen alt ölçekli plandır.

KAKS (Emsal)

Kat Alanı Katsayısı; parsel üzerinde inşa edilebilecek toplam yapı inşaat alanının arsa alanına oranıdır. Örneğin emsal 1.50 ise 1.000 m² arsada 1.500 m² inşaat hakkı vardır. Satılabilir/kullanılabilir alanın temel belirleyicisidir.

TAKS

Taban Alanı Katsayısı; yapının zemine oturduğu taban alanının arsa alanına oranıdır. Parselin ne kadarının bina ile kapatılabileceğini, dolayısıyla bahçe/açık alan oranını sınırlar.

Yapı yaklaşma mesafesi (çekme)

Binanın komşu parsel sınırlarına, yola ve diğer yapılara bırakması gereken asgari mesafedir. İmar planı ve yönetmelikte tanımlanır; yapının konumlanmasını doğrudan etkiler.

İfraz ve tevhid

İfraz, bir parselin birden fazla parsele bölünmesi (ayırma); tevhid ise birden fazla parselin tek parselde birleştirilmesidir. İmar uygulamalarında parsel düzenlemesinin temel işlemleridir.

Parselasyon

İmar planına göre arazinin yol, yeşil alan ve donatılarıyla birlikte düzenlenip imar parsellerine dönüştürülmesi işlemidir (3194 sayılı Kanun Madde 18 uygulaması bu kapsamdadır).

İmar durumu belgesi (imar çapı)

Bir parselin yürürlükteki imar planına göre yapılaşma koşullarını (kullanım, KAKS, TAKS, yükseklik, çekme mesafeleri) gösteren, belediyeden alınan resmi belgedir.

Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (iskan)

Yapı ruhsatı, inşaata başlamak için alınan izindir. Yapı kullanma izin belgesi (iskan), bitmiş yapının ruhsat ve projesine uygunluğunu belgeleyen ve fiilen kullanıma açan belgedir.

4. Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı

6306 sayılı Kanun üç temel kavramı birbirinden ayırır:

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

1. Başvuru: Malik veya kanuni temsilci, gerekli belgelerle (tapu, kimlik) lisanslı kuruluşa başvurur.
2. Tespit: Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum/kuruluş, yerinde inceleme ve teknik raporla yapının riskli olup olmadığını belirler.
3. Bildirim ve şerh: Riskli bulunan yapı idareye bildirilir, tapuya şerh işlenir ve maliklere tebliğ edilir.
4. İtiraz: Maliklerin, tebliğden itibaren mevzuatta belirlenen süre içinde teknik heyete itiraz hakkı bulunur.

5. Süreç adım adım

Kentsel dönüşüm, tespitten teslime kadar genel olarak şu adımları izler:

1. 1

   Tespit

   Malik veya kanuni temsilci başvurusu üzerine, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum/kuruluşlar yapının riskli olup olmadığını tespit eder.

2. 2

   Bildirim

   Riskli yapı tespiti ilgili idareye (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı / belediye) bildirilir ve tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenerek maliklere tebliğ edilir.

3. 3

   Malik kararı ve anlaşma

   Maliklerin tahliye/yıkım ve yeniden yapım konusunda mevzuatta belirlenen çoğunlukla karar alması; müteahhitle sözleşme veya kendi imkânlarıyla yapım yönünde uzlaşması beklenir.

4. 4

   Tahliye ve yıkım

   Riskli yapı, mevzuatta tanınan süreler içinde maliklerce tahliye edilir ve yıktırılır; süre içinde yapılmazsa idari süreç devreye girebilir.

5. 5

   Yeni proje ve inşaat

   Onaylı projeye göre yapı ruhsatı alınır ve yeni, güvenli yapı inşa edilir. Bu aşamada imar hakları, etaplama ve hak sahipliği dağılımı belirleyicidir.

6. 6

   Teslim

   İnşaat tamamlanınca yapı kullanma izni (iskan) alınır, bağımsız bölümler hak sahiplerine teslim edilir ve kat mülkiyeti tesis edilir.

6. Malik hakları ve karar çoğunluğu

Kentsel dönüşümde maliklerin anlaşması esastır. Ancak süreç, tüm maliklerin oybirliğini zorunlu kılmaz; mevzuatta belirlenen çoğunlukla karar alınabilir.

• Çoğunluk kuralı: Maliklerin arsa payı çoğunluğuyla aldığı karar bağlayıcıdır. Karar çoğunluğuna ilişkin oranlar 2023 düzenlemeleriyle (7471 sayılı Kanun) değiştiğinden, kesin yüzde için güncel mevzuata bakılmalıdır.
• Anlaşmayan malik: Çoğunluğun aldığı karara katılmayan maliklerin payları, mevzuatta öngörülen usullerle (değerleme ve satış süreçleri dahil) işleme tabi tutulabilir.
• SPK lisanslı değerleme: Hak sahipliği ve paylaşımda adaletin sağlanması için bağımsız ve SPK lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca yapılan değerleme esas alınır.

Uygulamada çoğunluk oranı, anlaşmayan malike ilişkin işleyiş ve süreler değişebildiğinden; somut durumda hak kaybı yaşamamak için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın güncel düzenlemeleri ve hukuki danışmanlık esas alınmalıdır.

7. Devlet destekleri

Kentsel dönüşüm kapsamında hak sahiplerine genel olarak şu destekler sağlanabilir:

8. Vatandaşın dikkat etmesi gerekenler

Hak kaybı yaşamamak için aşağıdaki noktalara özellikle dikkat edin:

• Müteahhit sözleşmesi

  Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesini noter onaylı düzenleyin; teslim süresi, gecikme cezası, paylaşım oranı, kalite/şartname, teminat ve fesih şartlarını net yazın.

• Kat karşılığı / hasılat paylaşımı

  Daire/m² karşılığı mı yoksa satıştan hasılat paylaşımı mı olduğunu, hangi bağımsız bölümlerin kime kalacağını ve değer farklarını baştan tanımlayın.

• Tapu ve ipotek kontrolü

  Arsanın tapu kaydını, üzerindeki ipotek/haciz/şerhleri ve müteahhide devredilecek payı kontrol edin; sözleşmeyi tapuya şerh ettirmeyi değerlendirin.

• Güçlendirme mi yıkım mı?

  Her riskli yapı yıkılmak zorunda değildir; teknik rapora göre güçlendirme mümkün olabilir. Maliyet, süre ve güvenlik açısından mühendislik değerlendirmesi alın.

• Sigorta (DASK)

  Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) güncel ve geçerli olsun; yeni yapı tesliminde de poliçeyi yenileyin. DASK, kentsel dönüşümün yerine geçmez ama deprem riskine karşı tamamlayıcıdır.

9. Sık sorulan sorular